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El precio medio de la vivienda en España moderó su crecimiento en el primer semestre del año hasta el 1,1 % -el 0,9 % en la Comunitat Valenciana-, un porcentaje positivo a pesar de la pandemia de covid, según los datos de ST Sociedad de Tasación, que percibe un futuro cambio de ciclo y un evidente ajuste de precios.

Aunque la firma de tasación no maneja datos concretos para los próximos meses, sí coincide en que la caída de precios se dejará ver en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, según ha señalado el consejero delegado de ST, Juan Fernández-Aceytuno.

Asimismo, ST subraya el efecto de arrastre que va a tener en los precios de las viviendas las caídas que se están produciendo también en el mercado del alquiler, fundamentalmente vacacional, y señala que aquellos pisos que no tengan elementos singulares -muy demandados tras el confinamiento- va a costar venderlos.

En un contexto como el actual, Fernández-Aceytuno reconoce que no existen inversiones más seguras que la vivienda y cree que de esta segunda ola saldremos con "menos euforia" y que las siguientes serán más moduladas.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA SE ENFRÍA

El precio medio de la vivienda (nueva y usada) se situó en 1.681 euros/m2 a finales de junio, el 2,7 % más en tasa interanual, un porcentaje que se modera al 1,1 % en el conjunto del semestre, con subidas del 1,5 % en la Comunidad de Madrid y del 1 % en Cataluña.

Por provincias, el importe medio más elevado se registró en Barcelona (2.743 euros/m2), seguida de Madrid (2.630).

Pese a esta moderación, todas las comunidades autónomas registraron aumentos de precios en el último año siendo las mayores subidas las de la Comunidad de Madrid (4,3 %), Canarias (2,9 %) y Baleares (2,7 %).

En la evolución semestral, la lista la encabeza de nuevo la Comunidad de Madrid (1,5 %), seguida de Andalucía, Canarias y Navarra, con un 1,1 %, respectivamente.

Según ST, los precios de la vivienda nueva está aguantando mejor durante la pandemia que en la usada, donde hay más capacidad de negociación.

CAE LA CONFIANZA EN EL SECTOR

El Índice de Confianza Inmobiliario de ST suavizó su descenso durante el tercer trimestre hasta situarse en 40,8 puntos sobre 100. Este indicador continúa con la caída iniciada en junio de 2018 y se mantiene en niveles de 2014.

7,4 AÑOS DE SALARIO ÍNTEGRO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, subió ligeramente hasta los 7,4 años al cierre del tercer trimestre. Baleares se mantiene como la región donde más años se necesitan, 16, y en el lado opuesto está La Rioja con 4,6 años.

LA PANDEMIA CAMBIA LOS GUSTOS DE LOS ESPAÑOLES

Según ST, la pandemia ha cambiado los gustos de los compradores, que ahora se muestran más interesados en viviendas unifamiliares, áticos, pisos exteriores, con terrazas o con mejores dotaciones comunes aunque se encuentren en las afueras.

Lo mismo sucede con el alquiler, donde el precio y la ubicación ya no son los únicos factores. Precisamente, en el mercado del alquiler, ST no percibe a raíz de la covid nuevas operaciones "bild to rent" (construir para poner el alquiler) y pese a que era una tendencia clara antes de la pandemia muchos de estos proyectos van a tener que replantearse por este cambio en la demanda.

También se está observando un repunte en las zonas turísticas del norte de España, donde crece la demanda de parcelas y de casas de campo.

En un contexto como el actual, donde los jóvenes y los mileuristas son los más castigados, ST reconoce que el mercado está sostenido por los cambios de casa, por los inversores y por las operaciones entre padres e hijos, desapareciendo prácticamente el inversor que compraba para el alquiler.

¿CÓMO EVOLUCIONAN LOS DISTINTOS SEGMENTOS?

En mercado de los locales comerciales está paralizado, con un cierre general y un gran volumen de espacios vacíos, generalmente en segunda línea comercial y en zonas turísticas. En otros, se rebajan a la baja los alquileres o se reconvierten en uso residencial.

El mercado de oficinas también está paralizado y la predisposición a usar menos superficie por el teletrabajo puede llevar a renegociar los metros cuadrados y las rentas.

Las naves industriales son el sector ganador en las grandes urbes, mientras que en el sector hotelero, que se ha frenado en seco, los fondos están esperando bajadas de precios para compras oportunistas.

En el segmento de suelo hay una ausencia de nuevos desarrollos y el mercado de fincas rústicas resiste la pandemia aunque hay una paralización de proyectos de nueva construcción.

AUMENTAN LAS COMPRAS AL CONTADO

Según ST, aunque en transacciones se perfila una recuperación en "V" no sucede lo mismo con las hipotecas, que no aumentan al mismo nivel fruto de los cambios de casa -que suelen precisar hipotecas-, las compras al contado o la entrada de grandes inversores. Habrá que esperar a ver cómo afecta también el fin de la moratoria hipotecaria que vence en marzo de 2021.